L'accès à la propriété en Suisse pour une personne de nationalité étrangère est encadré par une loi fédérale spécifique, la LFAIE (Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger), plus connue sous son ancien nom : la Lex Koller. Selon votre nationalité, votre statut de séjour et le type de bien visé, vous pourrez acheter librement, avec une autorisation cantonale, ou pas du tout. Voici comment s'y retrouver avant de vous positionner sur une annonce.
Le principe : qui est concerné par la Lex Koller ?
La loi ne s'applique qu'aux "personnes à l'étranger" au sens strict — une notion plus étroite que "personne de nationalité étrangère". Trois grandes catégories échappent totalement à la loi et achètent dans les mêmes conditions qu'un citoyen suisse :
- Les citoyens de l'UE/AELE domiciliés légalement et effectivement en Suisse.
- Les titulaires d'un permis d'établissement C, quelle que soit leur nationalité.
- Les héritiers légaux au sens du droit suisse, pour un bien reçu en héritage — quels que soient leur nationalité et leur domicile.
Permis B (hors UE/AELE) : achat possible sous condition
Un ressortissant hors UE/AELE au bénéfice d'un permis B peut en principe acheter sans autorisation un logement, à condition que ce bien devienne sa résidence principale. Il ne peut donc pas s'en servir pour un investissement locatif ou une résidence secondaire sans passer par la procédure d'autorisation.
Résidence secondaire et non-résidents : autorisation cantonale nécessaire
Dans tous les autres cas — achat par une personne non domiciliée en Suisse, achat d'une résidence secondaire, achat à titre de placement — une autorisation de l'autorité cantonale compétente est requise avant l'acquisition. Le nombre d'autorisations est contingenté par canton et par année pour les résidences de vacances, ce qui rend certains cantons touristiques (Valais, Grisons, Tessin notamment) plus restrictifs que d'autres.
L'exception des biens à usage commercial
Tous les étrangers, quels que soient leur nationalité et leur lieu de domicile, peuvent acquérir librement un bien entièrement voué à des activités économiques (commerce, bureaux, entrepôt, atelier) — sans autorisation LFAIE, puisque ces biens ne sont pas considérés comme relevant du champ d'application de la loi.
Fonctionnaires internationaux et cas particuliers
Les fonctionnaires internationaux au bénéfice d'une carte de légitimation délivrée par le DFAE sont assimilés à l'une ou l'autre des catégories ci-dessus selon leur statut, leur pays d'origine et leur ancienneté en Suisse. Chaque situation (mariage avec un ressortissant suisse, double nationalité, permis en cours de renouvellement) mérite une vérification individuelle — c'est le rôle du notaire de confirmer, le cas échéant par une attestation, que l'acquéreur n'est pas assujetti à la loi.
Une fois le statut confirmé : le financement suit les mêmes règles
Que vous soyez soumis ou non à la Lex Koller, une fois l'acquisition juridiquement possible, les règles de financement hypothécaire suisses s'appliquent de la même façon : 20% de fonds propres minimum et charges plafonnées à 33% du revenu brut. Voir le détail dans notre guide complet pour acheter une maison en Suisse et notre calculateur de capacité d'achat.
À noter : certaines banques appliquent des critères plus stricts pour les emprunteurs non-résidents ou récemment arrivés en Suisse (historique de revenus limité, absence de déclaration d'impôt suisse) — un point qui peut peser dans l'évaluation du dossier au même titre que les causes fréquentes de refus bancaire.
Vérifier une annonce avant de s'engager
Avant de contacter un vendeur, il vaut la peine de vérifier à la fois votre éligibilité LFAIE et votre capacité financière pour le bien visé. Collez neohypo.com/ devant le lien de l'annonce pour la partie financière (mode d'emploi) — la question de l'autorisation, elle, se traite en amont avec un notaire ou l'autorité cantonale compétente.
FAQ
Un permis B suffit-il pour acheter une résidence secondaire en Suisse ? Non. Le permis B hors UE/AELE ne permet d'acheter sans autorisation qu'une résidence principale. Une résidence secondaire nécessite une autorisation cantonale, contingentée.
Un citoyen français domicilié en France peut-il acheter un appartement à Genève ? S'il n'est pas domicilié légalement et effectivement en Suisse, il reste soumis à la LFAIE malgré sa nationalité européenne, et doit passer par la procédure d'autorisation — sauf pour un bien à usage commercial.
Qui délivre l'autorisation d'achat pour un étranger en Suisse ? L'autorité cantonale compétente — à Genève par exemple, la Direction générale des affaires économiques. La procédure et les quotas varient d'un canton à l'autre.
Le notaire peut-il m'aider à savoir si je suis concerné ? Oui, c'est en pratique la première vérification effectuée lors de la préparation d'un achat : le notaire confirme, le cas échéant par une attestation de non-assujettissement, votre situation au regard de la LFAIE avant la signature.
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