Qu'est-ce qu'une hypothèque en Suisse ?

Avec 20% de fonds propres, il faut un revenu brut d'environ CHF 182'000 par an. La banque calcule des charges théoriques de CHF 60'000 (intérêts de 5% sur CHF 800'000, amortissement de CHF 10'000 et entretien de CHF 10'000), qui ne doivent pas dépasser un tiers du revenu. Avec 30% de fonds propres, le revenu nécessaire descend à environ CHF 146'000. Le détail est dans notre article combien gagner pour acheter à 1 million 

Pas pour une résidence principale financée de manière classique : il faut au moins 20% de fonds propres. En revanche, seule la moitié, soit 10% du prix, doit être des fonds propres « durs » : épargne, 3e pilier, titres, donation ou avance d'hoirie. Les 10% restants peuvent venir du 2e pilier. Avec 10% d'épargne et 10% de LPP, l'achat est donc possible, à condition que la tenue des charges soit respectée.

Oui, mais la banque vérifie que les charges restent supportables avec vos rentes de retraite, pas seulement avec votre salaire actuel. Il faut en général avoir ramené la dette à environ deux tiers de la valeur du bien au moment de la retraite, ce qui augmente l'amortissement annuel. Le retrait du 2e pilier est aussi plafonné après 50 ans. Davantage de fonds propres ou une mise en gage du 2e pilier peuvent débloquer un dossier serré.

Bien moins que le calcul de la banque. Pour un bien à CHF 1'000'000 financé à 80%, avec un taux illustratif de 1,5%, comptez environ CHF 1'000 d'intérêts, CHF 830 d'amortissement et CHF 830 d'entretien par mois, soit environ CHF 2'670. Le calcul théorique de la banque retient, lui, CHF 5'000 par mois. Pour un chiffre à jour, consultez la comparaison des taux du jour.

Le 1er rang couvre jusqu'à environ 65% (deux tiers) de la valeur du bien et n'a pas besoin d'être amorti. Le 2e rang couvre la part entre 65% et 80% ; il doit être remboursé en 15 ans au maximum et au plus tard à la retraite. Les deux rangs sont en général chez le même prêteur.

Le taux fixe donne de la visibilité sur le budget, au prix d'une flexibilité réduite et d'une indemnité en cas de sortie anticipée. Le SARON suit le marché monétaire : il est souvent moins cher, mais toute hausse des taux se répercute immédiatement. Beaucoup d'emprunteurs combinent les deux en plusieurs tranches pour répartir le risque.

Oui. L'avoir du pilier 3a peut être retiré pour acheter son logement principal ou rembourser son hypothèque, ou être mis en gage. Il compte comme fonds propres « durs ». Le retrait est imposé séparément du revenu, à taux réduit.

Non. Les frais d'achat (droits de mutation, notaire, registre foncier, cédule hypothécaire) se paient en fonds propres, en plus des 20% minimum. Selon le canton, ils vont de quelques milliers de francs à Zurich ou Zoug à environ 5% du prix dans le canton de Vaud.

Comptez quelques jours pour un accord de principe et une à trois semaines pour une offre ferme, selon la complétude du dossier et l'estimation du bien. Un dossier complet dès le départ reste le meilleur moyen d'accélérer.

Oui. Les prêteurs demandent en général les comptes des deux à trois derniers exercices et retiennent souvent la moyenne des revenus, parfois avec une décote. Les critères varient fortement d'un prêteur à l'autre : c'est typiquement le cas où la mise en concurrence fait la différence. Voir notre guide hypothèque pour indépendant 

Avec un taux fixe, une sortie anticipée entraîne une indemnité qui compense la perte d'intérêts du prêteur sur la durée restante ; elle est élevée si les taux ont baissé depuis la signature. Avec une hypothèque SARON, tout dépend du contrat-cadre. Le moment idéal pour changer reste l'échéance, qu'il vaut mieux préparer 12 à 18 mois à l'avance.

Votre banque ne propose que ses propres conditions. Un courtier indépendant compare plusieurs banques, assurances et caisses de pension et connaît leurs critères, ce qui compte surtout pour les dossiers atypiques et au moment du renouvellement. La plupart des courtiers sont rémunérés par le prêteur ; vérifiez-le avant de vous engager.