« Je suis indépendant, la banque ne me prêtera jamais. » C'est une phrase qu'on entend souvent, et elle est fausse. Être indépendant n'empêche pas d'obtenir une hypothèque en Suisse. Les règles de fonds propres et de tenue des charges sont exactement les mêmes que pour un salarié.
Ce qui change, c'est la façon dont la banque lit votre revenu. Et c'est là que beaucoup de dossiers se jouent, parfois des années avant la demande.
En bref
- La plupart des prêteurs demandent les bilans et comptes de résultat des trois derniers exercices.
- Le revenu retenu est en général une moyenne sur plusieurs années, parfois l'année la plus faible. Une activité en forte croissance est pénalisée.
- Chaque CHF 1'000 de revenu déclaré en moins réduit votre capacité d'achat d'environ CHF 5'500. L'optimisation fiscale a un prix.
- Sans 2e pilier, le « grand 3a » permet de verser jusqu'à 20% du revenu net, au maximum CHF 36'288 par an : un excellent outil pour se constituer des fonds propres.
- Les critères varient beaucoup d'un prêteur à l'autre. Pour un indépendant, la mise en concurrence fait souvent la différence.
Ce qui change par rapport à un salarié
Les règles de base sont les mêmes pour tout le monde : au moins 20% de fonds propres, dont 10% hors 2e pilier, et des charges théoriques qui ne dépassent pas environ un tiers du revenu brut. Si vous voulez revoir ce calcul, il est détaillé dans notre guide de l'hypothèque en Suisse.
La différence porte sur la preuve du revenu. Pour un salarié, la banque cherche de la stabilité : un contrat de travail, des fiches de salaire. Pour un indépendant, elle cherche de la durabilité : une activité qui tient dans le temps, des revenus réguliers et une entreprise en bonne santé.
Concrètement, quatre points pèsent dans l'analyse. D'abord l'ancienneté : la norme est de trois exercices complets, et certains prêteurs se contentent de deux, surtout avec un co-emprunteur salarié. Une activité lancée il y a moins de deux ans est rarement finançable seule. Ensuite la régularité : des revenus stables pèsent plus lourd qu'une très bonne année isolée. Puis la dépendance : un client qui représente l'essentiel de votre chiffre d'affaires est perçu comme un risque. Enfin la santé de l'entreprise : des fonds propres négatifs, des dettes fournisseurs importantes ou un exercice en perte peuvent bloquer un dossier.
Comment la banque calcule votre revenu
La plupart des prêteurs ne retiennent pas votre dernière année, mais une moyenne des derniers exercices. Certains prennent même l'année la plus basse. C'est rassurant pour la banque, mais pénalisant si votre activité progresse.
Prenons un indépendant dont le bénéfice est passé de CHF 60'000 à 85'000, puis à 110'000 sur les trois derniers exercices. Selon le revenu retenu par le prêteur, son prix d'achat maximal change du tout au tout :
- Sur la dernière année (CHF 110'000) : il peut viser un bien d'environ CHF 605'000.
- Sur la moyenne des trois ans (CHF 85'000) : environ CHF 467'500.
- Sur l'année la plus basse (CHF 60'000) : environ CHF 330'000.
Entre la dernière année et la moyenne, la capacité d'achat baisse donc d'environ CHF 137'500. Le calcul est simple : avec 20% de fonds propres et les paramètres usuels (5% d'intérêts théoriques, 1% d'entretien, amortissement du 2e rang sur 15 ans), le prix maximal vaut environ 5,5 fois le revenu retenu.
Et si vous êtes patron de votre Sàrl ou de votre SA ?
Si vous êtes associé de votre propre société, la banque regarde d'abord le salaire que la société vous verse, puis les dividendes s'ils sont réguliers. Les bénéfices restés dans la société ne sont en général pas comptés comme votre revenu, ou seulement en partie : c'est l'argent de l'entreprise, pas le vôtre. Un salaire très bas, compensé par des dividendes irréguliers, peut donc réduire fortement votre capacité d'emprunt.
Impôts ou capacité d'emprunt : l'arbitrage que personne ne vous explique
La banque se base sur le revenu que vous déclarez. Chaque déduction qui baisse votre bénéfice imposable baisse donc aussi le revenu retenu pour l'hypothèque. Avec les paramètres standards, CHF 1'000 de revenu en moins représentent environ CHF 5'500 de capacité d'achat en moins, pour une économie d'impôt de quelques centaines de francs seulement.
Notre conseil est donc direct : si vous prévoyez d'acheter dans les trois ans, arrêtez d'optimiser votre bénéfice au maximum. Les trois exercices qui précèdent votre demande sont exactement ceux que la banque lira.
Fonds propres : les atouts et les pièges de l'indépendant
L'indépendant dispose d'un atout que beaucoup sous-estiment : le grand 3e pilier. Sans 2e pilier, vous pouvez verser jusqu'à 20% de votre revenu net au pilier 3a, au maximum CHF 36'288 par an en 2026, contre CHF 7'258 pour un salarié affilié à une caisse de pension. Cinq années au maximum représentent plus de CHF 180'000 de fonds propres « durs », exactement ceux que la banque exige. Les montants sont détaillés dans notre article sur les plafonds de cotisation 3a.
Côté 2e pilier, beaucoup d'indépendants n'en ont plus. Mais si vous avez gardé un compte de libre passage d'un ancien emploi, ou si vous êtes affilié à titre facultatif, ces avoirs peuvent servir pour votre résidence principale, aux mêmes conditions qu'un salarié. Voir notre article sur l'utilisation du 2e pilier pour acheter.
Un piège, enfin : le prêt de votre propre société. Il est tentant, mais à éviter sans avis fiscal. La banque le compte comme une dette, et l'administration fiscale peut le requalifier en distribution de bénéfice déguisée.
Les documents à préparer
En plus des documents habituels (pièce d'identité, déclaration d'impôt, preuves de fonds propres, documents du bien), un indépendant fournit en général :
- les bilans et comptes de résultat des trois derniers exercices ;
- les décisions de taxation correspondantes ;
- un extrait du registre du commerce ;
- une situation intermédiaire de l'année en cours ;
- un budget ou un plan financier ;
- les relevés des comptes professionnels et, le cas échéant, les décomptes TVA ;
- la liste de ses dettes privées et professionnelles ;
- le rapport de l'organe de révision, si sa société y est soumise.
Un conseil qui fait gagner du temps : séparez clairement vos finances privées et professionnelles. Un dossier où les deux se mélangent est plus long à analyser et inspire moins confiance. La liste complète des pièces se trouve dans notre article sur les documents du dossier hypothécaire.
Le plan sur trois ans avant d'acheter
Trois ans avant, décidez du niveau de bénéfice à déclarer en tenant compte de la capacité d'emprunt que vous visez, et versez le maximum au 3e pilier.
Un an avant, soldez vos leasings et crédits à la consommation, mettez vos comptes à jour et préparez une situation intermédiaire propre.
Six mois avant, faites relire votre dossier par un courtier. Il saura l'orienter vers les prêteurs dont les critères correspondent à votre situation.
Le co-emprunteur salarié, un vrai levier
Si votre conjoint ou partenaire est salarié, son revenu peut s'ajouter au vôtre, à condition qu'il soit codébiteur solidaire de l'hypothèque. Un revenu salarié stable rassure la banque et permet parfois d'obtenir un financement avec seulement deux exercices d'activité indépendante.
Questions fréquentes
Combien d'années d'activité faut-il pour obtenir une hypothèque en tant qu'indépendant ?
La plupart des prêteurs demandent trois exercices complets. Certains acceptent deux exercices, en particulier avec un co-emprunteur salarié ou des fonds propres élevés. Avec moins de deux ans d'activité, le financement est rarement possible sans revenu salarié dans le ménage.
La banque retient-elle mon dernier bénéfice ou une moyenne ?
En général une moyenne des derniers exercices, souvent trois. Certains prêteurs retiennent l'année la plus basse ou appliquent une décote. Pour une activité en croissance, la différence peut représenter plus de CHF 100'000 de capacité d'achat.
Mes optimisations fiscales réduisent-elles ma capacité d'emprunt ?
Oui. La banque se base sur le revenu déclaré. Avec les paramètres standards, CHF 1'000 de revenu en moins réduisent la capacité d'achat d'environ CHF 5'500. Si vous prévoyez d'acheter, il vaut mieux arbitrer trois ans à l'avance entre économie d'impôt et capacité d'emprunt.
Un indépendant peut-il utiliser son 3e pilier pour acheter ?
Oui. Sans 2e pilier, il peut verser jusqu'à 20% de son revenu net au pilier 3a, au maximum CHF 36'288 par an en 2026. Cet avoir compte comme fonds propres « durs » et peut être retiré ou mis en gage pour la résidence principale.
Je suis patron de ma Sàrl : mes dividendes comptent-ils comme revenu ?
Le salaire versé par la société compte en premier. Les dividendes sont souvent pris en compte s'ils sont réguliers sur plusieurs années. Les bénéfices restés dans la société ne sont en général pas considérés comme votre revenu.
Faut-il plus de fonds propres quand on est indépendant ?
Les règles minimales sont les mêmes que pour un salarié : 20% de fonds propres, dont 10% hors 2e pilier. En pratique, des fonds propres plus élevés compensent un revenu irrégulier ou une ancienneté courte, et élargissent le choix de prêteurs.
En conclusion
Pour un indépendant, une hypothèque se prépare comme un bilan : sur plusieurs années. Les trois derniers exercices, la façon dont vous vous versez un revenu et la solidité de votre entreprise comptent autant que vos fonds propres. Et comme chaque prêteur lit ces éléments à sa manière, le même dossier peut être refusé ici et accepté là.
Un courtier indépendant connaît les critères de chaque banque, assurance et caisse de pension, et oriente votre dossier là où il a le plus de chances. Être mis en relation gratuitement avec un expert.
À lire aussi : calculer sa capacité d'emprunt, les fonds propres pour acheter et l'hypothèque après 50 ans.
Les règles et montants cités sont indicatifs (état : octobre 2026) et varient selon le prêteur. Ils ne remplacent pas un conseil personnalisé ou fiscal.