Réponse courte : il faut un revenu brut annuel du ménage d'environ CHF 165'000 à 175'000, en plus de CHF 200'000 de fonds propres. Le détail du calcul ci-dessous vous permettra d'adapter le chiffre à votre propre situation.
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Le calcul, étape par étape
1. Les fonds propres : CHF 200'000 minimum
Les banques suisses exigent 20% de fonds propres. Pour un bien à CHF 1'000'000, cela représente CHF 200'000, dont au minimum CHF 100'000 en fonds "durs" (épargne, 3e pilier, donation) — le solde peut provenir du 2e pilier. En savoir plus sur les règles de retrait du 2e pilier ici.
2. L'hypothèque : CHF 800'000
Le solde, soit 80% du prix, est financé par la banque, généralement réparti entre un premier rang (jusqu'à 65% de la valeur) et un deuxième rang (65% à 80%).
3. La règle des 33% de charges
C'est le vrai facteur limitant. Les charges annuelles théoriques (intérêts + amortissement + entretien) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage. Le calcul se fait avec un taux théorique de 5%, pas le taux réel du marché — une précaution des banques suisses depuis la crise immobilière des années 90.
| Poste | Calcul | Montant annuel |
|---|---|---|
| Intérêts théoriques | CHF 800'000 × 5% | CHF 40'000 |
| Entretien | CHF 1'000'000 × 1% | CHF 10'000 |
| Amortissement 2e rang | 2e rang (CHF 150'000) / 15 ans | CHF 10'000 |
| Total charges | ~CHF 60'000/an |
Pour que ces CHF 60'000 restent sous la barre des 33% de revenus, il faut :
CHF 60'000 ÷ 0.33 ≈ CHF 182'000 de revenu brut annuel
Ce chiffre baisse un peu si votre hypothèque de 1er rang seule (sans amortissement obligatoire) réduit les charges — d'où la fourchette de CHF 165'000 à 175'000 selon la structure retenue.
Ce qui fait varier ce chiffre
- Un apport plus élevé réduit le montant emprunté et donc les charges — chaque tranche de CHF 50'000 de fonds propres en plus abaisse le seuil de revenu requis d'environ CHF 8'000 à 9'000/an.
- Les dettes existantes (leasing auto, crédit conso) s'ajoutent aux charges du logement et réduisent d'autant votre capacité — voir le détail dans notre FAQ capacité d'achat.
- Un ménage à deux revenus est évalué sur le cumul des deux salaires bruts, ce qui change considérablement l'équation par rapport à un acheteur seul.
- Le canton influence les frais d'achat (notaire, droits de mutation) mais pas directement le seuil de revenu — ces frais s'ajoutent aux fonds propres nécessaires en trésorerie.
Résidence secondaire ou immeuble de rendement : le calcul change
Pour une résidence secondaire, l'apport minimum passe à 30% et le 2e pilier est exclu du financement — le seuil de revenu nécessaire grimpe en conséquence. Voir les étapes complètes d'un achat immobilier en Suisse pour la suite du processus une fois votre budget confirmé.
Vérifiez votre propre situation
Ce calcul est une moyenne : votre situation réelle (âge, canton, structure de financement, apport disponible) fait varier le résultat de plusieurs milliers de francs. Sur une annonce précise, collez neohypo.com/ devant son lien pour un résultat immédiat (mode d'emploi) ; pour affiner avec votre apport exact, utilisez le calculateur de capacité d'achat ou obtenez une attestation de financement gratuite avant de vous positionner.