Acheter un logement à Genève est l'un des défis financiers les plus exigeants de Suisse. Entre le prix du m², les fonds propres à mobiliser et les frais de notaire, la note peut vite s'alourdir. Heureusement, le canton de Genève a mis en place depuis 2004 un dispositif méconnu mais extrêmement avantageux : Casatax.
Si vous envisagez d'acquérir votre résidence principale dans le canton, cet article vous explique tout ce que vous devez savoir pour en bénéficier — et ne pas laisser plusieurs dizaines de milliers de francs sur la table.
Qu'est-ce que Casatax ?
Casatax est une mesure fiscale unique en Suisse, propre au canton de Genève. Elle trouve son origine dans une initiative populaire portée en 2002 par la Chambre genevoise immobilière (CGI), adoptée par le Grand Conseil dans le but de faciliter l'accès à la propriété. Les dispositions Casatax sont inscrites dans la loi sur les droits d'enregistrement (LDE, art. 8A).
Concrètement, ce dispositif permet de réduire deux postes de frais majeurs lors de l'achat d'un bien immobilier :
- les droits d'enregistrement (aussi appelés droits de mutation), qui s'élèvent normalement à 3% du prix de vente
- les frais de cédule hypothécaire, réduits de moitié
Pourquoi Casatax est-il si important pour vos fonds propres ?
C'est là que Casatax fait toute la différence. En Suisse, les frais liés à l'achat immobilier — droits d'enregistrement, frais de notaire, cédule hypothécaire — doivent obligatoirement être financés par vos fonds propres. Il n'est pas possible de les inclure dans votre hypothèque, ni de puiser dans votre 2e pilier pour les couvrir.
Autrement dit, chaque franc économisé grâce à Casatax est un franc de liquidités que vous conservez — ou que vous pouvez réinvestir dans votre bien.
Les montants Casatax 2026
Chaque année au 1er mars, les seuils Casatax sont réévalués selon l'indice genevois des prix de la construction. Depuis le 1er mars 2026, les montants applicables sont les suivants :
| Critère | Montant 2026 |
|---|---|
| Valeur maximale de l'opération | CHF 1'394'928.- |
| Réduction des droits d'enregistrement | CHF 20'924.- |
| Réduction des frais de cédule hypothécaire | 50% du montant |
En clair : si vous achetez votre résidence principale à Genève pour un prix inférieur à CHF 1'394'928.-, vous pouvez économiser jusqu'à CHF 20'924.- sur vos droits d'enregistrement, et réduire de moitié vos frais de cédule hypothécaire.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Pour prétendre à Casatax, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées :
1. Être une personne physique Casatax ne s'applique pas aux sociétés ou personnes morales. L'acheteur doit être un particulier.
2. Acquérir un bien destiné à sa résidence principale Les résidences secondaires, les immeubles locatifs, les terrains nus et les constructions agricoles sont exclus du dispositif.
3. Occuper le bien dans les 2 ans L'acquéreur doit établir sa résidence principale dans le logement dans un délai maximum de deux ans suivant la signature de l'acte notarié, et fournir les justificatifs à l'administration fiscale.
4. Y résider pendant au moins 3 ans Le bien doit être occupé de manière continue pendant trois ans au minimum. En cas de revente anticipée, le solde des droits non perçus sera réclamé (sauf en cas de décès du bénéficiaire).
5. Demander Casatax lors de l'acte d'achat C'est un point souvent négligé : le rabais Casatax ne peut pas être demandé après la signature. Il doit figurer expressément dans l'acte d'achat, en coordination entre votre courtier et votre notaire.
Casatax s'applique-t-il à l'achat sur plan (VEFA) ?
Oui. Casatax est compatible avec l'achat en état futur d'achèvement. Dans ce cas, la valeur prise en compte pour le plafond d'éligibilité inclut le prix de vente ainsi que toutes les prestations liées aux contrats d'entreprises.
Peut-on bénéficier de Casatax plusieurs fois ?
Oui, il est possible d'en bénéficier plusieurs fois au cours de sa vie, à condition de remplir les critères d'éligibilité pour chaque acquisition de résidence principale.
Un exemple chiffré
Prenons l'achat d'un appartement à Genève pour CHF 1'200'000.- :
| Frais | Sans Casatax | Avec Casatax |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (3%) | CHF 36'000.- | CHF 15'076.- |
| Économie réalisée | — | CHF 20'924.- |
| Frais de cédule (ex. CHF 10'000.-) | CHF 10'000.- | CHF 5'000.- |
| Total économisé | — | ~CHF 25'924.- |
Une économie substantielle, entièrement en liquidités.
Casatax et votre hypothèque : pensez à optimiser l'ensemble
Casatax réduit vos frais d'acquisition — mais il ne remplace pas une stratégie hypothécaire bien construite. Pour maximiser vos économies lors d'un achat à Genève, il est essentiel de comparer les offres de plusieurs prêteurs et de choisir le taux et la structure adaptés à votre situation.
Chez neo-hypotheque.ch, nous vous mettons en relation avec les meilleurs courtiers hypothécaires du canton, qui peuvent vous accompagner à la fois sur le financement et sur les conditions d'application de Casatax.
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