Analyse du rapport UBS Swiss Real Estate Bubble Index - Mai 2025
L'essentiel à retenir
L'indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index révèle une situation nuancée pour le marché immobilier suisse au premier trimestre 2025. Bien que le risque de bulle reste modéré (0,29 points d'indice), plusieurs signaux méritent l'attention des investisseurs et propriétaires.
Une accélération préoccupante des prix
Les chiffres clés du trimestre :
- Hausse trimestrielle des prix : +1,5% (plus forte progression depuis mi-2022)
- Progression annuelle : +3,2% (+2,8% en termes réels)
- Prévision 2025 : +3 à 4% d'augmentation des prix résidentiels
Cette accélération s'explique par une divergence croissante entre l'évolution des prix d'achat et celle des revenus des ménages, créant un déséquilibre qui s'accentue.
Des conditions de financement toujours attractives
Paradoxalement, le coût d'acquisition d'un logement reste 15% moins cher que la location d'un bien comparable. Cette situation exceptionnelle :
- Maintient l'attractivité de l'achat face à la location
- Limite les risques de correction majeure à court terme
- Reflète la baisse du taux de référence en mars 2025
Géographie des risques : Graubünden en première ligne
L'analyse régionale révèle des déséquilibres concentrés :
- Zones touristiques des Grisons : risques les plus élevés
- Suisse romande : déséquilibres modérés à Lausanne et Yverdon
- Genève : situation stabilisée grâce à une évolution des prix plus modérée
- Suisse alémanique : seule la région d'Einsiedeln présente des déséquilibres significatifs
Quatre perspectives d'analyse
Le modèle UBS évalue le risque selon quatre dimensions :
1. Fondamentaux (Score : 1,59 - Risque élevé)
L'écart entre prix et revenus continue de se creuser, alimenté par une légère baisse des revenus par ménage.
2. Dynamique (Score : 0,23 - Risque modéré)
La croissance réelle des prix sur 3 ans atteint 2% annualisé, dépassant la moyenne historique de 1,5%.
3. Coûts (Score : -0,41 - Risque faible)
L'avantage financier de l'achat face à la location reste substantiel.
4. Environnement (Score : -1,02 - Risque faible)
La demande hypothécaire modérée et la baisse de l'activité de construction limitent les risques systémiques.
Perspectives et recommandations
Pour les acheteurs potentiels :
- Profiter des conditions de financement encore favorables
- Éviter les zones touristiques surévaluées des Grisons
- Surveiller l'évolution des taux d'intérêt
Pour les investisseurs :
- Rester vigilant sur l'évolution du ratio prix/revenus
- Considérer la diversification géographique
- Anticiper un possible ralentissement de la croissance des prix
Facteurs de risque à surveiller :
- Impact potentiel des tarifs américains sur l'économie suisse
- Évolution de l'incertitude concernant l'emploi et les revenus
- Politique monétaire de la Banque nationale suisse
Conclusion
Le marché immobilier suisse navigue entre des fondamentaux préoccupants et des conditions de financement toujours attractives. Bien que le risque de bulle reste modéré, l'accélération récente des prix et les déséquilibres régionaux appellent à la prudence.
Les prochains trimestres seront cruciaux pour déterminer si cette dynamique se poursuit ou si un ralentissement naturel s'amorce, notamment sous l'influence des incertitudes économiques grandissantes.
Source : UBS Swiss Real Estate Bubble Index, Premier trimestre 2025 Analyse réalisée le 16 juin 2025