Pourquoi l'inflation est votre alliée quand vous avez un prêt hypothécaire

L'inflation est souvent perçue comme un phénomène économique négatif, synonyme de perte de pouvoir d'achat. Pourtant, pour les propriétaires ayant contracté un prêt hypothécaire, l'inflation peut représenter un avantage considérable, souvent méconnu. Explications avec les données récentes de la Suisse.

L'inflation en Suisse : un contexte particulier en 2025-2026

Selon les dernières données de l'Office fédéral de la statistique (OFS), voici l'évolution de l'inflation en Suisse sur la dernière décennie :

Source : OFS - Indice suisse des prix à la consommation

Source : OFS - Indice suisse des prix à la consommation

On observe plusieurs périodes distinctes :

• 2016-2021 : Inflation très faible, voire négative (déflation en 2016 et 2020)
• 2022-2023 : Pic inflationniste avec 2,8% en 2022, conséquence de la crise énergétique post-Covid et de la guerre en Ukraine
• 2024-2025 : Retour à une inflation modérée (1,1% puis 0,2%)

La Banque nationale suisse (BNS) prévoit pour 2026 une inflation de 0,3%, qui pourrait atteindre 0,6% en 2027.

Cette inflation actuellement modérée est due notamment à :

• La force du franc suisse qui atténue les prix des importations
• La baisse des prix de l'énergie et de l'essence
• Des prix stables ou en recul pour certains biens (médicaments, voitures d'occasion)

En contrepartie, certains postes ont augmenté, notamment les loyers, le café, le chocolat et les prix des restaurants.

Le mécanisme de l'érosion de la dette par l'inflation

Pour comprendre pourquoi l'inflation favorise les emprunteurs, il faut saisir un principe économique fondamental : l'inflation érode la valeur réelle de la dette.

Comment calculer l'inflation cumulée ?

Note méthodologique importante : L'inflation ne s'additionne pas simplement. Elle se compose multiplicativement.

Par exemple, pour calculer l'inflation cumulée 2020-2025 :

• Formule : (1 - 0,007) × (1 + 0,006) × (1 + 0,028) × (1 + 0,021) × (1 + 0,011) × (1 + 0,002) - 1
• Résultat : 1,062 - 1 = 6,2%

Ce n'est PAS la simple addition (-0,7 + 0,6 + 2,8 + 2,1 + 1,1 + 0,2 = 6,1%) car l'inflation de chaque année s'applique sur la base de l'année précédente, déjà modifiée par l'inflation.

Cette distinction peut sembler mineure sur quelques années, mais sur 10, 20 ou 30 ans, elle devient très significative.

Un exemple concret

Imaginons que vous avez contracté une hypothèque de 500'000 CHF en 2020 à un taux fixe de 1,5% sur 10 ans. Voici ce qui se passe avec l'inflation :

Sans inflation (0%)

• Vous remboursez 500'000 CHF sur 10 ans
• Le poids de votre dette reste constant par rapport à votre pouvoir d'achat

Avec une inflation de 2% par an

• Vous remboursez toujours nominalement 500'000 CHF
• Mais la valeur réelle de cette somme diminue chaque année
• Après 10 ans, les 500'000 CHF initiaux équivalent à environ 410'000 CHF en pouvoir d'achat (perte de 18% de valeur réelle)

En d'autres termes, vous remboursez avec une "monnaie dévaluée" une dette contractée avec une "monnaie plus forte".

Les trois avantages majeurs de l'inflation pour les emprunteurs hypothécaires

1. La diminution du poids réel de la dette

C'est l'avantage le plus direct. Année après année, l'inflation réduit le poids réel de votre capital restant dû.

Prenons un exemple avec les chiffres officiels de l'OFS :

Hypothèque de 800'000 CHF contractée en 2020

Calculons l'inflation cumulée de 2020 à 2025 avec les données OFS :

• 2020 : -0,7%
• 2021 : +0,6%
• 2022 : +2,8%
• 2023 : +2,1%
• 2024 : +1,1%
• 2025 : +0,2%

Inflation cumulée 2020-2025 : environ 6,2%

Résultat :

• Valeur nominale de la dette en 2025 : 800'000 CHF (inchangée)
• Valeur réelle de la dette en 2025 : environ 750'000 CHF en équivalent pouvoir d'achat 2020
• Gain réel : 50'000 CHF grâce à l'érosion monétaire, sans rien faire d'autre que de laisser l'inflation agir

Ce gain est d'autant plus significatif que vous avez verrouillé votre taux hypothécaire pendant cette période. Si vous aviez un taux fixe à 1,2% contracté en 2020, vous avez traversé la période d'inflation de 2022 (2,8%) avec un taux largement inférieur à l'inflation.

2. L'augmentation des revenus nominaux

Dans un contexte inflationniste, les salaires ont tendance à augmenter (même si pas toujours au même rythme que l'inflation). Vos mensualités hypothécaires, elles, restent fixes si vous avez opté pour un taux fixe.

Exemple chiffré

• Salaire brut en 2020 : 100'000 CHF/an
• Mensualité hypothécaire : 2'000 CHF
• Poids de l'hypothèque : 24% du salaire brut

Si votre salaire augmente de 1,5% par an (indexation modérée) :

• Salaire en 2025 : 107'728 CHF/an
• Mensualité hypothécaire : toujours 2'000 CHF
• Poids de l'hypothèque : 22,3% du salaire brut

Votre capacité financière s'améliore mécaniquement.

3. La valorisation de votre bien immobilier

L'immobilier est généralement considéré comme une protection contre l'inflation. Même si le marché suisse connaît des variations régionales, les prix immobiliers tendent à suivre, voire à dépasser l'inflation sur le long terme.

Le résultat : votre actif (la maison) s'apprécie tandis que votre passif (la dette) se déprécie en termes réels. C'est le principe de l'effet de levier positif.

Le cas particulier de la Suisse : une inflation modérée mais bénéfique

Avec une inflation de seulement 0,2% en 2025 et des prévisions de 0,3% pour 2026, on pourrait penser que cet avantage est négligeable en Suisse. Pas forcément.

Analyse sur 10 ans : le pouvoir de l'inflation cumulée

Regardons l'évolution réelle avec les données OFS de 2016 à 2025 :

Inflation cumulée sur 10 ans (2016-2025) : environ 7,8%

Pour une hypothèque de 600'000 CHF contractée en 2016 :

• Dette nominale en 2025 : 600'000 CHF
• Dette réelle (pouvoir d'achat 2016) : environ 553'000 CHF
• Économie réelle : 47'000 CHF sur 10 ans

Ce calcul suppose que vous n'avez pas amorti votre dette, mais en réalité, vous l'avez probablement réduite de 20% (amortissement obligatoire à 2/3 de la valeur vénale). L'effet est donc double : réduction nominale + érosion par l'inflation.

Le "sweet spot" 2020-2023 : l'exemple parfait

La période 2020-2023 illustre parfaitement comment l'inflation peut jouer en faveur des emprunteurs :

Scénario réel :

• Hypothèque contractée en mars 2020 : 700'000 CHF à taux fixe de 0,9% sur 10 ans
• Mensualité : environ 2'500 CHF (hors charges)

Évolution 2020-2023 :

Entre 2020 et 2023, la valeur réelle de votre dette a diminué de 37'875 CHF (5,4%) uniquement grâce à l'inflation, pendant que vos mensualités restaient fixes et que votre salaire augmentait probablement.

Si votre salaire a suivi l'inflation moyenne (même partiellement à 70%), un salaire de 100'000 CHF en 2020 est devenu environ 104'900 CHF en 2023, tandis que votre mensualité hypothécaire est restée à 2'500 CHF. Le poids relatif de votre crédit est passé de 30% à 28,6% de votre salaire brut.

Pourquoi même une faible inflation compte

1. L'effet cumulatif : Même à 0,5% par an sur 20 ans (durée typique d'une hypothèque), l'inflation réduit la valeur réelle de votre dette de près de 10%.
2. Les périodes d'inflation plus élevée : La Suisse a connu 2,8% d'inflation en 2022. Ces périodes ponctuelles accélèrent l'érosion de la dette.
3. La stabilité des taux fixes : En Suisse, beaucoup d'emprunteurs choisissent des taux fixes. Pendant la période de fixation, toute inflation, même modérée, joue en votre faveur.

Le scénario optimal pour l'emprunteur suisse

Le scénario idéal pour maximiser cet avantage :

• Contracter une hypothèque à taux fixe pendant une période de taux bas
• Bénéficier d'une période d'inflation modérée mais constante
• Voir ses revenus progresser au moins au rythme de l'inflation

C'est exactement ce qui s'est produit pour de nombreux propriétaires ayant emprunté entre 2015 et 2020 à des taux historiquement bas (0,7% à 1,5%), puis ayant traversé la période 2022-2024 avec une inflation plus élevée.

Les précautions à prendre

Si l'inflation peut être avantageuse, elle comporte aussi des risques qu'il faut anticiper :

1. Le risque de hausse des taux lors du renouvellement

Si vous avez un taux fixe sur 5 ou 10 ans, vous êtes protégé pendant cette période. Mais au moment du renouvellement, si les taux ont augmenté en réaction à l'inflation, vos nouvelles mensualités pourraient être plus élevées.

Solution : Anticiper ce risque en constituant une réserve ou en amortissant une partie du capital.

2. L'inflation des coûts de la vie

L'inflation augmente aussi vos dépenses quotidiennes (alimentation, énergie, etc.). Il faut que vos revenus suivent pour que l'avantage sur la dette soit réel.

3. Le risque d'hyperinflation

Bien qu'improbable en Suisse grâce à la politique monétaire rigoureuse de la BNS, une inflation galopante pourrait entraîner une hausse brutale des taux d'intérêt.

Comprendre la position de la BNS

La Banque nationale suisse maintient actuellement son taux directeur à 0% (depuis juin 2025), dans un objectif de stabilité des prix. La BNS vise une inflation comprise entre 0% et 2%, considérant qu'une inflation modérée est saine pour l'économie.

Pour les emprunteurs hypothécaires, cette politique signifie :

• Des taux d'intérêt qui restent attractifs
• Une inflation maîtrisée mais présente
• Un environnement favorable au crédit immobilier

La règle d'or : comparer son taux hypothécaire à l'inflation

Pour savoir si vous profitez pleinement de l'effet positif de l'inflation, une règle simple :

Si votre taux hypothécaire < taux d'inflation → Vous gagnez de l'argent en "coût réel"

Exemples avec les données suisses récentes

Cas 1 : L'emprunteur chanceux (2020-2022)

• Taux hypothécaire fixe : 1,0%
• Inflation 2022 : 2,8%
• Différentiel : -1,8% → Votre dette vous "rapporte" 1,8% par an en termes réels

Cas 2 : L'emprunteur prudent (2017-2025)

• Taux hypothécaire fixe : 1,5%
• Inflation moyenne 2017-2025 : 0,9%
• Différentiel : +0,6% → Coût réel légèrement positif, mais vous payez pour la sécurité du taux fixe

Cas 3 : L'emprunteur actuel (2025)

• Taux hypothécaire fixe 10 ans : 1,3%
• Inflation 2025 : 0,2%
• Différentiel : +1,1% → Coût réel positif, MAIS... Si l'inflation remonte à 0,6% en 2027 (prévision BNS), votre différentiel n'est plus que de +0,7%Sur 10 ans, même avec une inflation moyenne de 0,5%, vous ne payez "réellement" que 0,8%
• Si l'inflation remonte à 0,6% en 2027 (prévision BNS), votre différentiel n'est plus que de +0,7%
• Sur 10 ans, même avec une inflation moyenne de 0,5%, vous ne payez "réellement" que 0,8%

Cette analyse montre l'importance du timing et de la durée de fixation : plus vous verrouillez votre taux longtemps en période de taux bas, plus vous avez de chances de profiter d'une inflation supérieure à votre taux.

Stratégies pour maximiser l'avantage de l'inflation

Pour tirer le meilleur parti de l'inflation lorsqu'on a un prêt hypothécaire :

1. Privilégier les taux fixes en période de taux bas

Quand les taux sont historiquement bas, un taux fixe vous protège contre une future hausse tout en vous permettant de bénéficier pleinement de l'inflation future.

2. Éviter l'amortissement trop rapide (dans certains cas)

En Suisse, vous devez amortir au minimum jusqu'à 2/3 de la valeur vénale. Au-delà, l'amortissement supplémentaire peut être moins avantageux en période d'inflation modérée, car votre argent pourrait mieux servir ailleurs (investissements, 3e pilier).

3. Négocier des augmentations salariales

Dans un contexte inflationniste, assurez-vous que votre employeur indexe au moins partiellement vos revenus sur l'inflation pour maximiser l'effet d'allègement du poids de la dette.

4. Diversifier vos placements

Utilisez la capacité financière libérée par l'allègement relatif de vos mensualités pour investir dans des actifs qui se valorisent avec l'inflation (actions, immobilier locatif, matières premières).

Tableau récapitulatif : Impact réel de l'inflation selon votre profil

Pour vous aider à visualiser l'impact concret, voici différents scénarios basés sur les données OFS 2016-2025 :

*Inflation cumulée 2022-2025 + projection 2026-2032 à 0,5% moyen

**Inflation cumulée 2018-2025 + projection 2026-2028 à 0,5% moyen

Points clés du tableau :

• Profil A : A profité de la décennie complète avec un bon timing
• Profil B : Le scénario idéal - taux très bas juste avant le pic inflationniste 2022-2023
• Profil C : Emprunté au pire moment (taux déjà remontés) mais profite quand même de l'inflation résiduelle
• Profil D : Grosse hypothèque sur longue période, le gain absolu est très significatif

Enseignement important : Même en empruntant à des moments "moins favorables" (comme le profil C), l'inflation travaille toujours pour vous sur le long terme. L'essentiel est d'avoir un taux fixe qui vous protège.

Conclusion : l'inflation, un allié silencieux mais puissant

Les données officielles de l'OFS le confirment : même avec une inflation modérée comme celle de la Suisse (0,2% en 2025), les emprunteurs hypothécaires bénéficient d'un avantage réel et mesurable sur le long terme.

Sur 10 ans (2016-2025), l'inflation cumulée de 7,8% a permis aux propriétaires endettés de réduire la valeur réelle de leur dette de manière significative, tout en voyant leurs revenus augmenter et leur bien immobilier se valoriser.

Les trois effets combinés – érosion de la dette, augmentation des revenus nominaux, valorisation immobilière – créent un cercle vertueux pour les propriétaires endettés. La période 2020-2023 en a été l'illustration parfaite : ceux qui avaient verrouillé des taux entre 0,7% et 1,5% ont traversé une période d'inflation de 2,8% (2022) avec un différentiel très favorable.

En 2026, avec des prévisions d'inflation à 0,3% selon la BNS et des taux hypothécaires fixes 10 ans autour de 1,3-1,5%, l'environnement reste favorable. Le taux directeur BNS maintenu à 0% soutient l'accès au crédit immobilier à des conditions attractives.

L'important est de bien comprendre ces mécanismes pour faire des choix éclairés : type de taux, durée de fixation, stratégie d'amortissement. Dans un environnement de taux bas et d'inflation maîtrisée mais présente, contracter une hypothèque au bon moment avec une fixation longue peut s'avérer être l'une des meilleures décisions financières de votre vie.

Le conseil final : Ne craignez pas l'inflation quand vous avez un taux fixe. Au contraire, une inflation modérée et stable (comme la cible 0-2% de la BNS) est votre meilleure alliée pour alléger progressivement le poids réel de votre dette immobilière.

Questions fréquentes (FAQ)

1. L'inflation suisse est très basse (0,2% en 2025), est-ce vraiment avantageux ?

Oui ! Sur 10 ans, même à 0,5% par an en moyenne, l'inflation réduit la valeur réelle de votre dette de 5%. Et les données OFS montrent une inflation cumulée de 7,8% entre 2016 et 2025, ce qui représente des dizaines de milliers de francs d'économies réelles sur une hypothèque moyenne.

2. Vaut-il mieux un taux variable ou fixe pour profiter de l'inflation ?

Un taux fixe est préférable. Il vous permet de verrouiller votre coût d'emprunt et de profiter pleinement si l'inflation dépasse votre taux. Avec un taux variable, votre taux pourrait augmenter avec l'inflation, annulant l'avantage.

3. À partir de quel différentiel inflation/taux suis-je réellement gagnant ?

Dès que l'inflation dépasse votre taux hypothécaire, vous êtes gagnant en "coût réel". Exemple : taux à 1,2%, inflation à 2,0% → vous gagnez 0,8% par an en termes réels sur votre dette.

4. Dois-je amortir rapidement mon hypothèque même avec l'inflation ?

En Suisse, vous devez amortir à 2/3 de la valeur vénale (obligation légale). Au-delà, si votre taux est bas et l'inflation modérée, il peut être plus judicieux d'investir votre argent ailleurs (3e pilier, actions) plutôt que d'amortir davantage.

5. Les prévisions BNS pour 2026-2027 (0,3% puis 0,6%) changent-elles la donne ?

Ces prévisions restent favorables. Si vous avez un taux fixe à 1,3% aujourd'hui et que l'inflation atteint 0,6% en 2027, votre coût réel ne sera que de 0,7%. C'est toujours très bas historiquement.

6. Mon salaire n'augmente pas avec l'inflation, que faire ?

C'est un risque réel. L'avantage de l'inflation fonctionne mieux si vos revenus suivent. Si votre employeur ne compense pas l'inflation, cela peut réduire votre capacité financière globale malgré l'érosion de la dette. Négociez régulièrement votre salaire.

Sources :

• Office fédéral de la statistique (OFS) - Indice suisse des prix à la consommation 2016-2025
• Banque nationale suisse (BNS) - Évaluation de politique monétaire, décembre 2025
• Prévisions d'inflation BNS : 0,2% (2025), 0,3% (2026), 0,6% (2027)
• Données actualisées : janvier 2026