L'achat d'un bien immobilier en Suisse représente un investissement considérable qui nécessite une préparation financière rigoureuse. Depuis la crise immobilière des années 90, les banques suisses ont renforcé leurs critères d'évaluation de la solvabilité des emprunteurs. Comprendre comment est calculée votre capacité financière est essentiel pour réussir votre projet immobilier.
Note : Les critères présentés dans cet article s'appliquent spécifiquement à l'achat d'une résidence principale. Pour une résidence secondaire, les conditions de financement sont différentes et plus strictes. Découvrez les critères spécifiques au financement d'une résidence secondaire.
La tenue des charges : le critère déterminant
La « tenue des charges » désigne votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire sur la durée. Cette évaluation repose sur plusieurs éléments : vos revenus nets disponibles, la valeur du logement, les intérêts et les exigences de remboursement.
Règle fondamentale : Les charges annuelles totales ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus nets annuels. Autrement dit, vous devez disposer d'un salaire net 3 fois supérieur aux charges hypothécaires annuelles. (certains établissements bancaires ou courtier peuvent utiliser les revenus bruts annuels.)
Le calcul fictif des banques : une protection contre les risques
Par prudence, les établissements financiers n'utilisent pas le taux d'intérêt actuel (historiquement bas) pour évaluer votre capacité d'emprunt. Ils appliquent un taux fictif de 5% en moyenne, garantissant ainsi que vous pourrez faire face à une éventuelle hausse des taux.
Les fonds propres : 20% minimum obligatoire
Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez apporter au minimum 20% du prix d'achat en fonds propres. L'hypothèque peut alors couvrir les 80% restants maximum.
Les fonds propres peuvent provenir de :
- Épargne personnelle
- Titres et placements
- Avancement d'hoirie
- Prêt de tiers
- Prestations propres
- Terrain déjà en votre possession
- Caisse de pension (jusqu'à 10% du prix d'achat)
Exemple concret de calcul
Prenons l'exemple d'un couple souhaitant acquérir une maison de CHF 1'000'000 avec différents niveaux de fonds propres.
Scénario 1 : 20% de fonds propres
| Prix du bien | CHF 1'000'000 | |
| Fonds propres | CHF 200'000 | |
| Hypothèque | CHF 800'000 | |
| Amortissement = 1% | CHF 8'000 | 800'000 x 1% |
| Taux d'intérêt = 1,5% | CHF 12'000 | 800'000 x 1,5% |
| Entretien = 1% | CHF 10'000 | 1'000'000 x 1% |
| Paiement annuel réel | CHF 30'000 | 8'000 + 12'000 + 10'000 |
| Salaire net annuel requis (réel) | CHF 90'000 | 30'000 x 3 |
Calcul bancaire avec taux fictif de 5% :
| Prix du bien | CHF 1'000'000 | |
| Fonds propres | CHF 200'000 | |
| Hypothèque | CHF 800'000 | |
| Amortissement = 1% | CHF 8'000 | 800'000 x 1% |
| Taux d'intérêt = 5% | CHF 40'000 | 800'000 x 5% |
| Entretien = 1% | CHF 10'000 | 1'000'000 x 1% |
| Paiement annuel fictif | CHF 58'000 | 8'000 + 40'000 + 10'000 |
| Salaire net annuel requis | CHF 174'000 | 58'000 x 3 |
Scénario 2 : 40% de fonds propres
| Prix du bien | CHF 1'000'000 | |
| Fonds propres | CHF 400'000 | |
| Hypothèque | CHF 600'000 | |
| Amortissement = 0% | CHF 0 | |
| Taux d'intérêt = 1,5% | CHF 9'000 | 600'000 x 1,5% |
| Entretien = 1% | CHF 10'000 | 1'000'000 x 1% |
| Paiement annuel réel | CHF 19'000 | 9'000 + 10'000 |
| Salaire net annuel requis (réel) | CHF 57'000 | 19'000 x 3 |
Calcul bancaire avec taux fictif de 5% :
| Prix du bien | CHF 1'000'000 | |
| Fonds propres | CHF 400'000 | |
| Hypothèque | CHF 600'000 | |
| Amortissement = 0% | CHF 0 | |
| Taux d'intérêt = 5% | CHF 30'000 | 600'000 x 5% |
| Entretien = 1% | CHF 10'000 | 1'000'000 x 1% |
| Paiement annuel fictif | CHF 40'000 | 30'000 + 10'000 |
| Salaire net annuel requis | CHF 120'000 | 40'000 x 3 |
L'amortissement : une subtilité importante
L'amortissement n'est obligatoire que si votre hypothèque dépasse 65% de la valeur du bien. Le calcul s'effectue ainsi :
- Pourcentage d'hypothèque - 65% = pourcentage à amortir
- Amortissement annuel = 1% de la valeur hypothécaire concernée
- Durée maximale d'amortissement : 15 ans
Dans notre exemple :
- Scénario 1 (80% d'hypothèque) : 80% - 65% = 15% à amortir
- Scénario 2 (60% d'hypothèque) : 60% - 65% = 0% (pas d'amortissement)
Conseils pour optimiser votre capacité d'emprunt
Augmentez vos fonds propres : Plus vous apportez de capital initial, moins les charges mensuelles seront élevées et plus facilement vous obtiendrez votre crédit.
Évaluez votre budget global : N'oubliez pas d'inclure dans vos calculs les frais d'achat (notaire, droits de mutation, taxes) qui représentent environ 2-3% du prix d'achat.
Anticipez les fluctuations : Même si vous payez actuellement un taux bas, préparez-vous financièrement à d'éventuelles hausses.
Conclusion
Calculer sa capacité financière pour un prêt hypothécaire nécessite de maîtriser les règles bancaires suisses. Malgré des taux d'intérêt historiquement bas, les exigences restent strictes en raison du calcul fictif à 5%. Une préparation minutieuse et des fonds propres conséquents augmentent significativement vos chances d'obtenir votre financement.
Pour évaluer précisément votre situation et obtenir un accompagnement personnalisé dans votre projet immobilier, n'hésitez pas à consulter des experts en financement hypothécaire qui sauront vous guider vers les meilleures solutions adaptées à votre profil.
Vous souhaitez calculer votre capacité d'emprunt et obtenir des conseils personnalisés ? Découvrez nos solutions de financement sur neo-hypotheque.ch