Le pilier méconnu du financement immobilier
Nombreux sont les acheteurs immobiliers en Suisse qui découvrent, souvent avec stupéfaction, que leur capacité d'emprunt n'est pas limitée par leurs fonds propres disponibles, mais par un calcul méconnu : la tenabilité. Cette évaluation, encadrée rigoureusement par la FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers), vise à garantir que vous pourrez honorer vos engagements hypothécaires, même en cas de forte hausse des taux d'intérêt.
Dans la pratique, c'est cette contrainte de tenabilité qui détermine le montant maximal que vous pourrez emprunter, bien plus fréquemment que le niveau de vos économies.
Le Principe Fondamental : La règle des 33-35%
Le concept est simple en apparence : vos charges annuelles liées au logement ne doivent pas excéder 33% à 35% de votre revenu brut annuel. Mais qu'entend-on exactement par "charges liées au logement" ?
Les établissements bancaires intègrent trois composantes dans ce calcul :
1. Les Intérêts Hypothécaires (au Taux Prudentiel de 5%)
Voici l'élément crucial : peu importe que votre taux hypothécaire réel soit de 1.5%, 2% ou même moins. La banque calcule systématiquement vos charges d'intérêts sur la base d'un taux théorique de 5%. Cette approche conservatrice protège à la fois l'emprunteur et le système bancaire contre une éventuelle flambée des taux.
2. L'Amortissement Obligatoire
Vous devez progressivement rembourser la portion de votre dette qui dépasse 65% de la valeur du bien. Cette partie, appelée "deuxième rang hypothécaire", doit être amortie dans un délai défini (généralement 15 ans ou jusqu'à la retraite).
3. Les Charges d'Entretien Forfaitaires
Les banques appliquent un forfait standardisé de 1% de la valeur totale du bien pour couvrir les dépenses d'entretien courantes, les réparations, les assurances et diverses charges.
Cas Pratique : Calcul détaillé
Prenons l'exemple d'une acquisition à 1 000 000 CHF avec un financement hypothécaire de 800 000 CHF.
| Poste de Charge | Mode de Calcul | Montant Annuel |
|---|---|---|
| Intérêts théoriques | 800 000 × 5% | 40 000 CHF |
| Entretien forfaitaire | 1 000 000 × 1% | 10 000 CHF |
| Amortissement | Selon durée retenue | 10 000 CHF |
| TOTAL | 60 000 CHF |
Pour satisfaire au critère de tenabilité, ces 60 000 CHF de charges annuelles doivent représenter au maximum 33% de vos revenus bruts.
Le calcul inversé nous donne :
Le calcul inversé nous donne :
Revenu Minimum Requis = 60 000/0.33 = 181 818 CHF par an
Revenu Minimum Requis = 60 000 ÷ 0,33 = 181 818 CHF par an
En dessous de ce seuil de revenu, vous ne pourrez pas obtenir ce financement, même si vous disposez des 20% de fonds propres nécessaires.
Stratégies d'Optimisation
Le taux théorique de 5% étant imposé, et le forfait d'entretien standardisé, vos marges de manœuvre se concentrent sur trois axes :
✓ Diminuer le prix d'acquisition : Un bien moins cher génère mécaniquement des charges inférieures
✓ Renforcer vos fonds propres : Plus vous apportez de capital initial, moins vous empruntez, et donc moins les intérêts théoriques pèsent dans le calcul
✓ Consolider vos revenus : Intégrer un deuxième emprunteur ou démontrer des revenus additionnels stables
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