Les taux hypothécaires fixes suisses ne sont pas fixés au hasard par les banques. Derrière ces taux se cache un mécanisme financier sophistiqué basé sur les taux swap, un instrument peu connu du grand public mais essentiel au fonctionnement du marché hypothécaire. Comprendre ce lien permet aux emprunteurs de mieux anticiper l'évolution des taux et d'optimiser le moment de leur financement immobilier.
Qu'est-ce qu'un taux swap ?
Un swap de taux d'intérêt (interest rate swap en anglais) est un contrat financier entre deux parties qui s'échangent des flux de paiements d'intérêts. Dans sa forme la plus courante, une partie paie un taux fixe tandis que l'autre paie un taux variable, généralement indexé sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight), le taux de référence du marché monétaire suisse qui a remplacé le LIBOR.
Ces contrats permettent aux institutions financières de gérer leur risque de taux d'intérêt et de transformer leurs passifs à taux variable en engagements à taux fixe, ou inversement.
Comment fonctionnent les taux swap ?
Sur le marché suisse, les taux swap sont cotés pour différentes échéances, allant de 1 an à 30 ans, voire plus. Ils reflètent les anticipations du marché concernant l'évolution future des taux d'intérêt à court terme.
Exemple concret : Si le taux swap à 10 ans est de 1,5%, cela signifie que le marché anticipe que la moyenne des taux courts (SARON) sur les 10 prochaines années sera équivalente à ce niveau. Les traders et institutions financières sont prêts à échanger un taux fixe de 1,5% contre le taux variable SARON sur cette période.
Ces taux sont déterminés par l'offre et la demande sur les marchés financiers et fluctuent quotidiennement en fonction de nombreux facteurs économiques : politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS), inflation, croissance économique, contexte international, etc.
Les taux swap actuels en Suisse
Actuellement, les taux swap suisses se situent à des niveaux particulièrement bas :
- Swap 3 ans : 0,00%
- Swap 5 ans : 0,1666%
- Swap 10 ans : 0,491%
Ces niveaux reflètent les anticipations du marché concernant l'évolution future du SARON et de la politique monétaire de la BNS. Le fait que le swap 3 ans soit à 0% indique que le marché anticipe un maintien du SARON proche de son niveau actuel (0,66%) avec des baisses possibles à court terme.
Le lien direct entre taux swap et taux hypothécaires fixes
Les banques suisses utilisent les taux swap comme référence de base pour calculer leurs taux hypothécaires fixes. Voici pourquoi et comment :
1. La gestion du risque bancaire
Lorsqu'une banque accorde une hypothèque fixe à 10 ans, elle s'engage à prêter de l'argent à ce taux pendant toute la durée. Or, elle se finance elle-même principalement à court terme (comptes d'épargne, dépôts à vue) avec des taux variables.
Pour éliminer ce risque de taux, la banque conclut un swap : elle paie le taux fixe du swap et reçoit le taux variable. Ainsi, elle transforme son refinancement variable en coût fixe, aligné sur l'hypothèque accordée.
2. La structure tarifaire réelle du marché
Le taux hypothécaire fixe proposé au client se compose de :
- Le taux swap de la durée correspondante (coût de refinancement de base)
- La marge bancaire totale (incluant risque de crédit, coûts opérationnels et bénéfice)
Analyse des marges actuelles du marché suisse :
En comparant les taux swap actuels avec les moyennes des taux hypothécaires pratiqués par les établissements suisses, on observe :
Constat frappant : Les banques suisses appliquent actuellement une marge moyenne de 1,23% à 1,24% sur l'ensemble des durées. Cette marge couvre plusieurs éléments :
- Le risque de crédit (possibilité de défaut de l'emprunteur)
- Les coûts opérationnels (traitement, gestion, administration)
- Les fonds propres réglementaires (exigences de capital)
- La marge bénéficiaire de la banque
3. L'évolution parallèle
Les taux hypothécaires fixes suivent de près l'évolution des taux swap. Lorsque les taux swap augmentent de 0,10%, les banques ajustent généralement leurs grilles tarifaires d'un montant équivalent. À l'inverse, une baisse des swaps se traduit par des taux hypothécaires plus avantageux.
La stabilité remarquable de la marge autour de 1,23% sur toutes les durées montre que les banques ajustent leurs prix principalement en fonction des variations des taux swap.
L'opportunité actuelle du marché
Les niveaux actuels de taux swap, particulièrement bas, créent une situation intéressante :
Pour les hypothèques courtes (3-5 ans) :
- Le swap étant à 0%-0,17%, presque tout le taux payé (1,24%-1,40%) représente la marge bancaire
- Avantage : taux absolus très compétitifs
- Inconvénient : peu de marge de négociation sur le taux lui-même
Pour les hypothèques longues (10 ans) :
- Le swap à 0,49% représente environ 28% du taux final de 1,72%
- Si les taux swap remontent, le coût pourrait augmenter significativement au renouvellement
- Fixer maintenant permet de verrouiller un niveau historiquement favorable
L'influence de la BNS et du SARON
La Banque nationale suisse influence indirectement les taux swap via sa politique du taux directeur. Le SARON actuel se situe à 0,66%, ce qui explique pourquoi le swap 3 ans est à 0% : le marché anticipe des baisses progressives du taux directeur de la BNS dans les prochaines années.
La courbe actuelle des swaps (0% à 3 ans, 0,49% à 10 ans) reflète des anticipations de politique monétaire accommodante à court terme, avec une normalisation très progressive sur le long terme.
Pourquoi les taux varient selon la durée
En observant les moyennes actuelles du marché, on constate une progression régulière des taux avec la durée :
- 3 ans : 1,24%
- 5 ans : 1,40% (+0,16% vs 3 ans)
- 10 ans : 1,72% (+0,32% vs 5 ans)
Cette structure s'explique par deux facteurs :
1. L'évolution de la courbe des swaps
La courbe des swaps est positive (taux longs supérieurs aux taux courts), reflétant :
- Des anticipations de remontée progressive des taux directeurs après 2027
- Une prime de terme pour compenser l'incertitude à long terme
- Le passage de 0% à 3 ans à 0,49% à 10 ans
2. La marge bancaire stable
Fait remarquable : la marge bancaire reste quasi constante (1,23%-1,24%) quelle que soit la durée. Cela signifie que les banques ne prennent pas de prime supplémentaire significative pour l'engagement long terme, le risque étant géré par les swaps.
Implications pratiques pour les emprunteurs
1. Comprendre la composition de votre taux
Sur une hypothèque fixe 10 ans à 1,72% actuellement :
- 0,49% représente le coût du swap (refinancement)
- 1,23% représente la marge bancaire totale
C'est sur cette marge de 1,23% que vous devez concentrer vos efforts de négociation, car le taux swap est identique pour toutes les banques.
2. Potentiel de négociation
Les meilleurs profils (LTV faible, revenus élevés, localisation premium) peuvent obtenir des rabais significatifs sur la marge bancaire. Une réduction de 0,30% sur la marge ferait passer votre taux de 1,72% à 1,42% sur 10 ans, soit une économie substantielle.
Benchmark : Les taux indicatifs montrent que les meilleures offres actuelles sont :
- 5 ans : 1,03% (vs moyenne 1,40%)
- 10 ans : 1,30% (vs moyenne 1,72%)
Cela représente un écart de 0,37% à 0,42% entre les meilleurs taux et la moyenne du marché. C'est précisément l'amplitude de négociation possible sur la marge bancaire.
3. Arbitrage durée courte vs longue
Scénario actuel :
- Différence 5 ans vs 10 ans : 1,40% vs 1,72% = 0,32% supplémentaires
- Pour un prêt de CHF 800'000, cela représente CHF 2'560 par an
Questions à se poser :
- Pensez-vous que les taux auront augmenté de plus de 0,32% dans 5 ans lors du renouvellement ?
- Privilégiez-vous la sécurité budgétaire ou l'optimisation du coût ?
Avec des swaps aussi bas, beaucoup d'économistes estiment que le potentiel de baisse est limité, mais le risque de hausse existe si l'inflation redémarre.
4. Moment opportun pour fixer
Les taux swap actuels sont proches de leurs plus bas niveaux historiques. Même si la marge bancaire représente la majorité du taux final, fixer maintenant permet de verrouiller ces conditions favorables.
Signal d'alerte : Si les taux swap commencent à remonter (par exemple, le swap 10 ans passe de 0,49% à 0,80%), les taux hypothécaires suivront mécaniquement, augmentant de 0,31% toutes choses égales par ailleurs.
Comparaison : Taux fixe vs SARON
Le choix entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque SARON prend tout son sens avec ces données :
Hypothèque SARON (0,66% + marge) :
- Référence SARON actuel : 0,66%
- Marge bancaire SARON : généralement 0,60% à 0,80%
- Taux total : environ 1,26% à 1,46%
Hypothèque fixe 10 ans (1,72% moyenne) :
- Coût actuel légèrement supérieur au SARON
- Protection contre les hausses futures du SARON
- Sécurité budgétaire totale
Analyse : L'écart actuel entre SARON et taux fixe 10 ans est réduit (environ 0,26% à 0,46% selon les marges). Cette faible prime rend l'option fixe particulièrement attractive pour sécuriser son financement, d'autant que le swap 10 ans à 0,49% suggère que le marché anticipe une stabilité voire une légère hausse progressive des taux.
La transparence des marges bancaires
Cette analyse révèle un aspect souvent méconnu du marché hypothécaire suisse : la marge bancaire de 1,23% représente actuellement 71% à 100% du taux hypothécaire final selon la durée.
Répartition typique de cette marge de 1,23% :
- Prime de risque crédit : 0,15% à 0,30%
- Coûts de fonds propres réglementaires : 0,20% à 0,30%
- Frais opérationnels : 0,10% à 0,15%
- Marge nette de la banque : 0,48% à 0,78%
Cette décomposition montre que presque la moitié de la marge correspond à la rentabilité pure de la banque, ce qui justifie d'autant plus les efforts de négociation ou le recours à un courtier pour obtenir de meilleures conditions.
Outils pour optimiser votre choix
Neo-Hypothèque met à votre disposition plusieurs outils pour vous aider dans votre décision :
- Comparaison des taux hypothécaires : comparez les offres de différents établissements et identifiez les meilleures marges
- Calculateur d'hypothèque : évaluez l'impact financier concret des différences de taux
- Taux d'intérêt actuels : suivez l'évolution des taux swap et des moyennes du marché
Conclusion
Les taux swap constituent l'épine dorsale du système de tarification des hypothèques fixes en Suisse. Avec des niveaux actuels particulièrement bas (0% à 3 ans, 0,49% à 10 ans), ils révèlent que la marge bancaire moyenne de 1,23% représente désormais la majorité du coût de votre financement.
Pour l'emprunteur averti, cette connaissance est précieuse :
- Comprendre que 70% à 100% de votre taux est négociable (la marge bancaire)
- Identifier les opportunités : les swaps bas actuels rendent le moment favorable pour fixer
- Négocier efficacement : comparer les marges entre établissements plutôt que simplement les taux finaux
- Anticiper les risques : avec des swaps si bas, le potentiel de hausse est supérieur au potentiel de baisse
En surveillant régulièrement les taux swap et les moyennes du marché, vous maximisez vos chances d'obtenir les meilleures conditions pour votre projet immobilier. Dans un environnement où la transparence tarifaire devient essentielle, comprendre le mécanisme des swaps transforme votre position de simple emprunteur à celle de négociateur informé.
Cette article a été écrit avec les cours moyen du 6 décembre