Qu'est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative constitue l'un des éléments fiscaux les plus débattus en Suisse. Tout propriétaire qui habite dans son propre bien immobilier déclare la valeur locative comme revenu imposable. Toutefois, ce revenu n'a pas été réellement perçu; il est calculé à partir de la valeur locative théorique du bien immobilier. Exprimée en francs, la valeur locative correspond à environ 60 à 70% du montant qu'un locataire aurait à payer par an, pour son logement.
Ce système peut paraître paradoxal : pourquoi imposer un revenu qui n'existe pas ? La valeur locative est considérée comme un revenu en nature. Cela signifie que le propriétaire ne perçoit pas de revenu monétaire sous forme de loyer, mais qu'il réalise néanmoins une recette d'utilisation en habitant lui-même dans son bien immobilier.
Un système d'équité fiscale
Le principe de la valeur locative vise à garantir l'équité entre locataires et propriétaires. Comme chaque individu doit bien habiter quelque part, vivre dans sa propre maison représente une économie car on ne paie pas de loyer. En contrepartie, les propriétaires peuvent faire valoir diverses déductions fiscales, comme par exemple les intérêts hypothécaires et les travaux d'entretien. Pour obtenir un traitement fiscal égalitaire par rapport aux locataires qui ne bénéficient pas de telles déductions, les propriétaires doivent déclarer la valeur locative.
Origines historiques
L'origine de la valeur locative remonte à plus de cent ans. L'impôt a été introduit pendant la Première Guerre mondiale, comme impôt de guerre extraordinaire. L'Etat l'avait instauré pour compenser les droits de douane, qui avaient chuté en raison de la guerre.
Ce qui devait être temporaire est devenu permanent. Le Conseil fédéral le réintroduisit en 1934 après la crise économique mondiale des années 30 par droit d'urgence, en tant que contribution de crise, pour assainir le budget fédéral. Finalement, c'est en 1958 que l'impôt a été inscrit dans le droit ordinaire, avec le consentement du peuple et des cantons.
Impact sur l'achat immobilier
Pour les futurs propriétaires, la valeur locative représente un élément crucial à considérer lors de l'achat d'un bien immobilier. Elle influence directement la charge fiscale annuelle et doit être intégrée dans le calcul de la capacité financière. Cette imposition s'ajoute aux frais de financement et d'entretien, créant une charge récurrente significative pour les propriétaires.
L'impact varie selon plusieurs facteurs : la région, la valeur du bien, le niveau d'endettement hypothécaire et les possibilités de déductions fiscales. Une planification financière rigoureuse doit donc tenir compte de cet élément fiscal dès l'étape de projet d'acquisition.
Votation du 28 septembre 2025 : un tournant historique
Le 28 septembre 2025, le peuple suisse se prononcera sur l'abolition de la valeur locative. Cette votation porte officiellement sur "l'arrêté fédéral relatif à l'impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires", mais elle déterminera en réalité l'avenir de tout le système d'imposition de la propriété du logement.
Les chiffres clés de la réforme
Actuellement, avec une valeur locative médiane d'environ 19 000 CHF, la déduction forfaitaire pour entretien se situe autour de 4 000 CHF, tandis que les intérêts hypothécaires moyens atteignent environ 9 000 CHF par ménage. Cette réforme concernerait directement environ 1,4 million de ménages privés propriétaires de leur logement en Suisse, soit 36% de la population.
L'analyse de Wüest Partner révèle que la suppression de l'imposition de la valeur locative conduit actuellement, en moyenne, à une économie d'impôt pour tous les types de ménages. Les économies d'impôts fédéraux seraient de 700 francs en moyenne pour les ménages familiaux et 500 francs pour les ménages de personnes âgées.
Impact selon les taux d'intérêt
Un facteur déterminant est le niveau des taux hypothécaires. Avec un taux hypothécaire moyen actuel de 1,5 %, même un bien financé à 70 % par une hypothèque donnerait lieu à un allègement fiscal. Cependant, selon l'Administration fédérale des contributions, la suppression de la valeur locative pourrait, à partir d'un taux d'environ 3,5 %, entraîner un désavantage financier pour la majorité des propriétaires.
Mesures pour les primo-accédants
Les primo-acquéreurs pourraient, lors de l'achat d'un bien exclusivement destiné à leur propre usage, déduire les intérêts hypothécaires. Ce montant atteint, pour un couple, jusqu'à 10 000 CHF la première année, puis diminue chaque année de 10 % du montant initial.
Les enjeux de la réforme
Lors de la session d'hiver 2024, et au terme d'intenses débats ayant abouti à une conférence de conciliation, il a été décidé : que la valeur locative pour les résidences principales et secondaires serait abolie; que les déductions pour entretien ne seraient plus possibles au niveau national; que les déductions des intérêts passifs ne seraient désormais possibles que de manière limitée dans le temps.
Clause de liaison cruciale
L'abolition de la valeur locative est particulièrement problématique pour les cantons de montagne qui comptent de nombreux logements de vacances, car elle leur fait perdre des recettes fiscales. C'est pourquoi les cantons doivent pouvoir introduire un impôt réel sur les résidences secondaires. Une telle mesure requiert toutefois une modification de la Constitution, laquelle sera soumise au vote le 28 septembre 2025. Si cet objet échoue aux urnes, la valeur locative ne pourra pas être supprimée, car les deux projets sont liés.
Position du Conseil fédéral
Le gouvernement soutient ce projet qui émane des Chambres fédérales, avalisé en décembre 2024 après sept ans d'âpres discussions. La réforme propose de supprimer l'impôt sur la valeur locative, soit le montant théorique qu'un bien immobilier, maison ou appartement, pourrait générer s'il était mis en location.
Gagnants et perdants potentiels
Avantages de l'abolition
- Suppression d'un impôt sur un revenu "fictif"
- Allègement fiscal particulièrement important pour les retraités ayant remboursé leur hypothèque
- Simplification administrative
- Meilleur accès à la propriété pour les jeunes familles
Les seniors, grands bénéficiaires
En francs absolus, ce sont les ménages familiaux qui économisent le plus, avec une réduction moyenne des impôts fédéraux de 700 francs, contre 500 francs pour les ménages de personnes âgées. Mais rapporté au revenu et en pourcentage de la facture fiscale, les ménages âgés sont donc les plus grands bénéficiaires, car ils ont généralement déjà remboursé une grande partie de leur hypothèque.
Inconvénients
- Perte des déductions fiscales pour l'entretien au niveau fédéral
- Réduction des déductions d'intérêts hypothécaires
- Perte de recettes pour les cantons
- Impact négatif sur les propriétaires qui s'apprêtent à effectuer d'importantes rénovations
Impact sur les rénovations
Selon l'enquête Immo-Baromètre 2025, les avantages fiscaux se révèlent être un facteur d'influence important : pour 22 % des personnes interrogées, ils ont été déterminants dans la décision de rénover ; pour 45 % supplémentaires, les économies d'impôts ont joué un rôle dans la planification. La suppression des déductions pourrait donc freiner l'activité de rénovation.
Implications pour votre projet immobilier
Si vous envisagez l'achat d'un bien immobilier, cette votation aura des conséquences directes sur votre situation fiscale future. Le calcul de votre capacité financière devra tenir compte de ces potentiels changements. Les modalités de financement hypothécaire pourraient également évoluer en fonction de l'issue du vote.
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Face à ces enjeux complexes, il est essentiel de s'entourer de professionnels compétents. Les conseillers en financement hypothécaire sont en mesure de vous renseigner précisément sur l'impact de la valeur locative dans votre situation spécifique et d'adapter votre stratégie de financement aux évolutions réglementaires.
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La votation du 28 septembre 2025 marquera peut-être la fin d'un système fiscal centenaire. En attendant cette échéance, la valeur locative reste un élément incontournable de la fiscalité immobilière suisse, nécessitant une prise en compte rigoureuse dans tout projet d'acquisition.